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PRECAUTIONS A PRENDRE AVANT DE LOUER EN CHINE

22 Août 2017

Vous êtes étranger et souhaitez louer un appartement en Chine ? Même si cette action semble banale, quelques points sont à vérifier avant de signer votre contrat de bail.

La plupart des étrangers qui arrivent en Chine font appel à un agent immobilier pour négocier leur contrat de bail de maison ou d’appartement. Trop souvent, on leur faire comprendre qu‘il existe un contrat type dans la ville et qu’il ne faut surtout pas le changer.
S’il existe en effet souvent de tels contrats types, il n’est pas légalement obligatoire de les suivre.  Dans tous les cas, cela n’empêche pas de rajouter des clauses additionnelles à la main et en chinois. Pourquoi s’embêter avec cela et retarder la signature du contrat ? Vous trouverez ci-dessous deux cas qui illustrent ce sage conseil :

Exemple 1 : un dégât des eaux lié à un défaut d’une canalisation pendant rend votre appartement insalubre vos vacances du fait de la présence de moisissures et de fortes odeurs. Le propriétaire et son agent considèrent qu’une semaine de travaux sera suffisante pour que vous puissiez revivre dedans.

A partir du moment où vous ne définissez pas dans le contrat de bail ce que constituent vos exigences, le juge chinois appliquera les standards chinois, qui sont souvent différents de ceux des étrangers. De fait, si vous décidez de rompre le contrat de manière unilatérale du fait du dégât des eaux et en dépit de la promesse d’une réparation rapide, le propriétaire sera parfaitement en droit de vous poursuivre au tribunal pour le paiement des loyers, même si c’est vous la victime. Il pourra également demander au tribunal votre interdiction de sortie du territoire chinois tant que le conflit ne sera pas terminé.

Clauses à négocier :

- définir clairement vos exigences de qualité de l’appartement (pas d’odeurs chimiques, pas de champignons, etc.).
- définir ce qui se passe en cas d’impossibilité pour vous de vivre temporairement ou définitivement dans l’appartement selon vos standards (remboursement des nuits d’hôtel, quel type d’hôtel,  possibilité de résilier le contrat au bout de quelques jours, etc.).

Exemple 2 : Un propriétaire est en droit de vider votre appartement comme bon lui semble et de faire ce qu’il veut des biens du locataire.

En effet, la police et les tribunaux chinois considèrent que l’existence d’un contrat de bail empêche la qualification pénale de vol. Dans cette situation, il vous sera conseillé par la police de porter votre dossier sur le plan civil alors même que votre propriétaire aura pris l’initiative de vider votre appartement. Afin de prouver votre dommage, vous devrez fournir des factures, qui (si vous les avez) se trouvaient dans l’appartement en question. La preuve du dommage sera donc des plus difficile à apporter.

Clauses à négocier et choses à prévoir :

- prévoir une clause pénale pour punir le propriétaire qui viole le contrat de bail sur une base forfaitaire avec possibilité de demander le montant de dommages réels s’il est supérieur au montant indiqué dans le contrat ;
- indiquer clairement dans le contrat que le préjudice du locataire pour la seule rupture du contrat est équivalent au montant du loyer payé jusqu’à son terme ;
-  Garder un inventaire complet de vos affaires au bureau avec leur facture originale.

Le droit chinois ne fait pas de distinction entre baux commerciaux et baux d’habitation. De fait, les conseils ci-dessus s’appliquent aussi aux entreprises. Un propriétaire malintentionné serait parfaitement capable d’avoir accès aux secrets commerciaux d’une entreprises sans être menacé de poursuites pénales. En l’absence de clauses spécifiques dans le contrat de bail, la preuve du dommage commercial sera des plus difficile à produire et il sera de toute façon trop tard d’un point de vue économique.

Il est donc essentiel de consulter un avocat spécialisé avant la signature d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial en Chine.

Pour tout renseignement n'hésitez pas à consulter Nicolas COSTER, Avocat Conseil,

Nicolas Coster

shanghai@costerassociates.com